「不動産投資はリスクが高い」の微妙な勘違い


いぬデックスです。

株式投資と双璧をなす資産運用といえば不動産投資ですよね。比較的手もかからず、本業と両立しやすいことから比較の対象となるようでして、そのような記事もたくさん存在します。

よく見かけるのは投資信託(主にインデックス)と比べたものですね。不動産投資はリスクが高く失敗しやすいからやめとけ、という内容です。

不動産投資はリスクが高い……。

そんなふうに考えていた時期が俺にもありました。(パクリ)

でも最近、そうではないと考えるに至りました。

そもそも「株式投資」と「不動産投資」が対等の立場で比べられること自体が少しズレているのではないかと。

不動産投資のリスクが高いと言われる理由

よくあげられているものを抜粋します。

  • 金額が大きい
  • 取引にかかる費用が多い
  • 流動性が低い
  • 一つ一つ違う物件なので選ぶのが大変である
  • 下見や勉強・維持管理等に時間を取られる
  • 日本は地震が多い

この辺りでしょうか。

たいていこの後に「それに比べて(国際分散)インデックスファンドは…」と続くのですが、ちょっと待ってくださいね。

不動産投資とREITの比較

ここで、もう一つよく見る比較として、不動産投資に対するREITのこともおさらいします。

  • REITは複数の物件に少額で分散投資できる
  • REITは手間がかからない
  • REITは市場を通して自由に売買できる
  • REITは税制上お得なレバレッジがかけられない
  • REITは利回りが低い

はい、こんな感じです。

よく考えてみると、不動産のリスクが高いと言われている理由の多くがREITによって解決されていますね。これは不動産を証券化したことによって実現されました。

ですから、REITは「不動産投資」とは別物として認識されていることが多いですね。

そんなふうに考えていた時期が俺にもありました。(2回目)

それは「現物(事業)」と「証券投資」の違いでは?

ここで気づくことがあります。ここでいう「不動産投資」とは「現物を用いた事業」のことを指すのであって、不動産というものの特性を表したものではなかったんだなぁ、ということです。

独立開業された方はご存知かと思いますが、自分で事業をする場合には自分で借金などで資金を調達して、場所を手に入れたり材料を仕入れたりと自分でリスクを引き受けてビジネスを動かしていくわけです。

株式投資は、一つ一つの銘柄はいわば自分で事業をやる代わりに、他人に任せて自分は出資額に応じた責任だけで済むという手法です。事業を証券化したおかげですね。

さっきも書いたように、REITは「不動産事業」を証券化して上場した商品です。運用会社が物件を選び、運用会社がローンを組んで、自分はお金を出すだけです。現物不動産の投資と比べてリスクとリターンが、株式に似通ってくるのは当たり前のことなんですよね。

そう考えると、べつに不動産が他の事業と比べてリスクが高いとは特に考えられません。要は商品の特性の違いを比べていたに過ぎなかったというわけです。

本人が取れるリスクに応じて選べば良いだけ

現物投資(や実業)と証券投資の違いは主にリスク(物件選択、レバレッジ)をどれだけ取れるかということであって、リスクをとったぶん超過リターンを得る可能性もあるという以上の違いはないということがわかりました。

現物不動産と実業の違いは運営に手間がどらくらいかかるかという点で、実業に比べると不動産の方が副業に向いているとは言えるでしょうね。(これは投資対象そのものの比較です)

高収入のサラリーマンや公務員はリスクを取る力(信用)が高いので、現物不動産でより大きなリスクを取ることもできるということですね。その代わり大きな利益を得る可能性を手に入れられると。

REITの利回りが物足りないと感じている人は、そういう意味でもっとリスクを取れる人なのか、もしくはリスクをよく理解できていないために自分はリスクをもっと取れると思い込んでいるのかもしれません。

僕のように年収が300ちょっとしかないようですと、自分で大きなリスクを取るのはなかなか厳しいものがありますので、考えれば考えるほどREITくらいが良いという結論に落ち着くのでした。

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